EliteReviewer, DFW, Dallas, TX (2025)

10/22/2025

— A Reflection on Angelina’s “Role Play and Social Expression” Class Last weekend, the classroom at Rising Up Foundation was filled with laughter, excitement, and imagination. It wasn’t just an acting class — it was a journey into empathy, honesty, and courage, led by our inspiring Program Director, Angelina. She began the class with a story that everyone knows — …...

Rising Up Foundation | Helping Children Learn Courage and Honesty Through Stories - — A Reflection on Angelina’s “Role Play and Social Expression” Class Last weekend, the classroom at Rising Up Foundation was filled with laughter,

10/22/2025

On Saturday, October 20, 2025, the RisingUp Foundation, under the leadership of President Warner Yan, held a special preparation and leadership meeting designed to help all participants get ready for the upcoming All-State event next weekend. The meeting was not just a routine check-in — it was a powerful gathering of vision, teamwork, and encouragement, reflecting the Foundation’s ongoing commitment to nurturing young talents and empowering every participant to perform at their very best....

RisingUp Foundation Special Meeting - On Saturday, October 20, 2025, the RisingUp Foundation, under the leadership of President Warner Yan, held a special preparation and leadership meeting

09/08/2025

很多海外投资人和创业者希望进入美国市场，但对成立公司的流程不太清楚。其实，美国公司注册相对高效，只要按部就班，就能顺利完成。玉萍团队为您提供全程支持，从注册到合规，让您无后顾之忧。一、选择注册州在美国成立公司，首先要选择注册州。常见选择有：特拉华州（Delaware）：法律体系完善，适合股权架构复杂、计划吸引投资的公司。怀俄明州（Wyoming）：注册成本低，隐私保护强，适合家族信托、资产保护。德克萨斯州（Texas）、加州（California）、纽约州（New York）：如果主要业务在当地，可以就地注册，方便开设办公室和纳税。二、确定公司类型常见的公司形式有： LLC（有限责任公司）：灵活、税务透明，适合小型企业和投资公司。 Corporation（股份有限公司）：适合未来有融资、上市计划的公司。 Series LLC（系列公司）：一个母公司下可设立多个子系列，常用于投资人持有多处房产或资产隔离。三、准备材料通常需要以下信息：公司名称（需查重确认可用）注册州和公司类型公司成员/股东名单注册代理人地址（美国法律要求必须有）公司经营范围四、申请 EIN（联邦税号） EIN 相当于公司的身份证号，用于开立银行账户、雇佣员工、报税。外国人没有 SSN 也可以通过专业人士协助申请。五、开设银行账户需要准备：公司注册文件 EIN 文件股东/经理人护照或身份证明在美国本地银行开户，通常需要亲自到场。部分银行支持远程开户，但条件严格。六、后续合规事项年度报表和特许经营税申报会计账务与税务申报持续维护 Operating Agreement / Bylaws 保持良好的公司信用和合规记录七、玉萍团队专业支持玉萍团队由资深注册会计师和跨境税务专家组成，曾服务世界500强企业，也专注于帮助海外投资人和中小企业落地美国市场。我们可以提供：公司注册（LLC/Corporation/Series LLC） EIN 申请银行开户协助税务筹划与合规投资架构设计填写表格，立即咨询如果您需要在美国成立公司申请税号，请填写下面的表格，我们的团队会尽快与您联系： 👉填写下面表格用LEGAL NAME。

在美国成立公司：步骤与流程指南 - 很多海外投资人和创业者希望进入美国市场，但对成立公司的流程不太清楚。其实，美国公司注册相对高效，只要按部就班，就能顺利完成。玉萍团队为您提供全程支持，从注册到合规，让您...

09/04/2025

1. 为什么外国人在美国要报税？凡是在美国有来源收入（例如房产租金、出售房产所得），即使没有盈利，美国法律也要求必须申报。未申报可能影响签证、入境或未来居留申请。 2. 如果没有盈利，是否仍需报税？需要。申报亏损十分重要，这些亏损可以结转，用于抵减未来的租金收入或房产出售时的资本利得税。 3. 什么是 ITIN？是否必须申请？ITIN（个人纳税人识别号）由美国国税局（IRS）颁发，专门用于非居民外国人报税。每位房产持有人都必须申请 ITIN，并在提交 1040NR 报税表时一并申请。 4. 哪些费用可以抵扣？常见可抵扣项目包括广告、清洁、维修、管理费、贷款利息、保险、水电费、物业费、会计及报税费用，以及折旧（房屋 27.5 年，家具与设备 5–15 年）。 5. 配偶共同持有房产时，可以联合报税吗？不可以。非居民外国人不能联合报税。每位业主必须单独拥有 ITIN 并单独申报。 6. 拥有多处房产时，是否需要分别报税？不需要。所有房产收入与支出可统一在一份 1040NR 中申报，但需分别列示每处房产的财务情况。 7. 出售房产时需要注意什么？产权公司通常会依照 FIRPTA 预扣售价的 15%。可提前提交 8288-B 表格申请减少或免除预扣。长期资本利得税最高为 20%，折旧部分可能按 25% 计税。多数情况下，可退回部分或全部预扣税。 8. 是否需要在本国同时申报？需要。多数国家（如加拿大、英国）要求居民申报全球收入。但可依据税收协定申请抵免，避免双重征税。 9. 加拿大和美国之间是否有税收协定？有。加美税收协定明确避免双重征税。在美国已缴纳的房产税与所得税，可在加拿大报税时作为外国税收抵免（Foreign Tax Credit）。 10. 在加拿大报税时是否要申报美国房产收入？需要。加拿大税局（CRA）要求居民申报全球收入。在美国的房产租金收入也需申报，但可抵免已在美国缴纳的税。 11. 是否可以选择固定税率预扣而不报税？可以选择按总租金的 30% 预扣税，但无法抵扣任何费用。多数加拿大业主会选择报税（1040NR），以便扣除贷款利息、维修、保险、折旧等费用，从而降低甚至抵消税负。 12. 出租收入由美国还是加拿大先征税？通常由美国先行征税，加拿大在全球收入申报时再征税，但可抵免美国已缴税额。...

外国人在美国报税常见问题（FAQ） - 1. 为什么外国人在美国要报税？凡是在美国有来源收入（例如房产租金、出售房产所得），即使没有盈利，美国法律也要求必须申报。未申报可能影响签证、入境或未来居留申请。 2. 如果没.....

08/24/2025

中国与加拿大投资人如何参与德州或者SB 法案受限制的房地产项目一、中国投资人在德州或者SB法案受限制的州直接买地风险大德州在 2023 年曾提出 SB 147 法案，限制来自中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜的个人或企业在当地购买土地（尤其是农地、军事设施周边、能源相关地产）。虽然该法案在议会争议很大，并未全面实施，但趋势已经非常明显：👉 中国人直接买地的敏感性越来越高。作为 LP（有限合伙人）投资中国投资人一般可以作为 LP（Limited Partner）投资地产基金或合伙企业。土地产权通常由 GP（普通合伙人/美国公司）掌握，LP 不直接持有土地。这样可以避免触及“外国人直接持有土地”的敏感红线。比例限制：≤49%实务中，律师和基金管理方都会建议：中国投资人的合计出资比例不超过 50%（通常控制在 49% 以下）；中国 LP 没有投票权或管理权，只享有分红。 👉 这样可以确保合伙企业不会被认定为“外国控制”，从而规避风险。二、加拿大投资人在德州的情况与中国不同，加拿大投资人不在限制名单内。可以买地加拿大个人或公司，可以在德州直接购买土地，不论是农地、住宅还是商业地产。作为 LP/GP 投资都行加拿大投资人既可以当 LP 出资，也可以作为 GP 管理和持有土地。不存在“49% 红线”的限制。例外情况：CFIUS 审查即便是加拿大投资人，如果投资项目位于军事基地附近或涉及能源、敏感基础设施，也可能触发美国联邦层面的 CFIUS（外国投资委员会）审查。但这对所有外国投资人都一样，不是针对加拿大。中国投资人：不能直接买地；通过 …...

外国人在美国投资房地产项目的一系列问题汇总。 - 中国与加拿大投资人如何参与德州或者SB 法案受限制的房地产项目一、中国投资人在德州或者SB法案受限制的州直接买地风险大德州在 2023 年曾提出 SB 147

08/21/2025

一、那一扇渐渐关上的门夜里九点，客厅的灯还亮着，我坐在沙发上等孩子从房间出来。“要不要吃点水果？”我小心翼翼地问。房门没有开，只传来一句冷淡的：“不用。” “孩子的冷漠，并不是拒绝爱，而是害怕受伤十年前，他还会拉着我的手问：“妈妈，你陪我吗？”十年后，他在关门的瞬间把我挡在了世界之外。我知道，他并不是坏孩子，也不是不懂事。只是——他不再愿意相信我了。这种无声的裂痕，比争吵更让人心痛。二、为什么孩子会“不信任”？孩子的不信任不是凭空而来，而是被一层层经验和感受堆积出来的。“孩子的冷漠，并不是拒绝爱，而是害怕受伤。”当他们不再轻易开口时，往往不是不需要你，而是不知道怎么安全地相信你。 1. 早期的“安全感”缺口心理学家鲍尔比提出过依恋理论：婴幼儿时期父母的回应方式，会塑造孩子一生对“世界是否可靠”的看法。如果父母稳定而温暖，孩子会发展出“安全依恋”，相信别人可以依靠。如果父母忽冷忽热，甚至冷漠、严厉，孩子会发展出“不安全依恋”，他们心里埋下的信念是：“我不能依赖别人。” “当孩子只信任一两个人，那不是任性，而是他们在自我保护。” 长大后，他们往往极度谨慎，把信任缩小到最小范围，只给一两个特别亲近的人。 2. 青少年的“自我保护” 青春期的孩子对评价极度敏感。心理学上称之为“想象的观众效应”——他们总觉得别人一直在看自己。因此，他们害怕被误解，害怕一旦说出心事，就会遭到否定或嘲笑。于是，他们宁愿什么也不说，把心门紧闭。“孩子不说话，不代表不需要你；他们只是需要一个安全的空间。” 3. 家庭沟通的错位很多父母以为自己在关心，孩子却感到是质问。父母问：“今天怎么不说话？”孩子听到的可能是：“你不正常。” 父母说：“我都是为你好。”孩子感受到的却是：“你不相信我能做好。” 这种错位久了，孩子会觉得——连最亲的人也不能理解我。 76.9% 的父母认为自己总在提供支持；而只有 27.5% 的青少年感受到真正被支持。 “你以为是在关心，对方却听成了质问。” 4. 生活中的创伤与不确定父母离异、家庭争吵、同伴欺凌，都可能让孩子形成“别人靠不住”的信念。久而久之，他们只愿意在极少数人身边感到安全。三、真实的故事：小安的“唯一信任” 小安（化名），14岁。老师说他在学校几乎没有朋友，每次小组讨论，他都沉默不语。在家里，他也是一样。妈妈问他：“今天过得好吗？”他只会回一句“嗯”。爸爸试图聊一聊，他立刻翻脸：“别问了！” 父母曾偷偷翻过他的日记，上面写着：“我谁也不信任，只有小李不会笑话我。” 心理咨询后才发现，原来小安从小生活在父母长期冷战的环境里。他害怕冲突，害怕被否定，于是只把全部的信任交给了一个同龄朋友，把其他人都拒之门外——包括父母。咨询师对父母说了一句话，让他们很震动：“他不是不想要爱，而是他不知道怎样安全地去相信你们。” 四、父母能做什么面对孩子的冷漠和不信任，父母最常见的反应是焦虑、指责，甚至强行逼迫孩子沟通。但其实，这只会让孩子的防御更强。真正的修复，需要耐心和方法。 1. 成为那个“稳定的人” 孩子需要知道：无论他们沉默、叛逆，甚至顶撞，你依然不会放弃。这是一种长期的稳定感——“我随时可以回头，因为你一直在。”...

当孩子不再信任父母：一场无声的裂痕 - 一、那一扇渐渐关上的门夜里九点，客厅的灯还亮着，我坐在沙发上等孩子从房间出来。“要不要吃点水果？”我小心翼翼地问。房门没有开，只传来一句冷淡的：“不用。” “孩子的....

07/26/2025

一、最新趋势：基金仓位变化的背后逻辑 1. 调整 “Magnificent Seven”：减仓主力巨头，转向“AI+阶段3”或防御性行业据 Business Insider 引用 Goldman Sachs 数据，对冲基金在 2025 年 Q1 开始逐步减少对 Apple、Microsoft、Nvidia、Meta、Alphabet、Amazon 等“七巨头”的持仓，除 Tesla 外整体呈净减仓趋势。与此同时，资金向医疗股（如 UnitedHealth）、通信服务（如 Disney）以及Phase 3 人工智能公司（如 Salesforce、ServiceNow）转移，体现“止损并重建配置”的思路 2. 政治与地缘格局驱动“Trump Trade”与本土化押注在特朗普政府政策下，对冲基金纷纷减持暴露于中国或受关税影响较大的公司，转而增持受益于 on‑shoring 或潜在放松管制的本土中小企业，如 Williams Companies、Stifel Financial 等 3. 去除消费泡沫、迎接基本面扎实型资产根据 Goldman Sachs 报告，2025 年基金在消费类非必需品板块大幅卖出——零售、汽车、酒店、纺织等行业成为资本回避对象，反映出对经济下行和消费者信心疲软的担忧二、策略核心：对冲基金偏好这些股票的七大理由 1. 结构性成长 + AI 长期预期明确对冲基金依然偏爱AI 曝光明确的企业，比如仍重仓的 Phase 3 AI 公司，以及通过海外 AI 发展间接受益的科技股。...

对冲基金为什么偏好那30只股票”的深度解析 - 一、最新趋势：基金仓位变化的背后逻辑 1. 调整 “Magnificent Seven”：减仓主力巨头，转向“AI+阶段3”或防御性行业据 Business Insider 引用 Goldman Sachs 数据，对冲基金在 2025 年 Q1 开始...

07/22/2025

州名法规情况 ✅ 佛罗里达 Florida SB 264 已生效，限制中国等“关注国家”公民购买土地（特别是农地、军事附近等） ✅ 爱荷华 Iowa 禁止外国人拥有农业用地 ✅ 印第安纳 Indiana 限制中国公民购买农业用地 ✅ 北达科他 North Dakota 军事基地附近禁止外国人购地（尤其是中国） ✅ 南达科他 South Dakota 加强限制，特别是国防相关区域 ✅ 德克萨斯 Texas SB 147 法案预计于 2025年9月生效（或类似版本），限制中国等国公民购地 SB 17 针对中国籍个人或与中国关联的实体的限制，覆盖包括商业用地、住宅用地、农地、工业用地，Mobile Home Park 属于商业 / 住宅混合用地，也被纳入范围。无论是购买、长期租赁（租赁期 ≥ 1年）、或获得权益（如矿权、地役权），如果涉及 MHP 投资，都将受 SB 17 约束。受限对象 & 豁免情况禁止对象：身份为中国公民或居住在中国的个人；...

明确限制中国公民/实体购地的州 - 州名法规情况✅ 佛罗里达 FloridaSB 264 已生效，限制中国等“关注国家”公民购买土地（特别是农地、军事附近等）✅ 爱荷华 Iowa禁止外国人拥有农业用地✅ 印第安纳 Indiana限制中国公民购买农....

07/21/2025

Mobile Home Park（MHP）作为现金流导向型资产，其核心优势不仅在于稳定租金回报，还在于通过主动运营实现估值提升、并最终实现退出变现。本节将系统介绍：投资人可选择的四种退出路径各类退出方式适合的场景与优势如何在持有期内布局估值提升，为退出打基础 🔁 四种主流退出路径路径适用场景收益结构核心优势 1. 出售给下一位运营买家成熟项目、有增长空间一次性资本回报高流动性、退出迅速 2. 出售给机构/基金高入住率、长期稳定现金流高倍估值估值更优、买方集中 3. 再融资（Cash-Out Refi） NOI显著提升后部分资本回收+继续持有保留资产、释放资本 4. 内部持有+LP二次退出长线稳定运营项目为LP或小股东实现流动性稳定结构+分阶段退出 ✅ 路径一：出售给下一位运营方（Retail Sale）这是最常见的退出方式。当园区实现基本稳定、入住率达到90%以上，租金结构与运营团队完善时，可出售给下一位投资人或小型运营团队。特点：持有期通常为3–5年一次性退出，资本利得回收可通过改善+提租+提升入住率，实现估值倍增实操建议：提前6–12个月准备文件：租金记录、运营报表、维修记录、租户名单建议通过专业MHP经纪人或平台挂牌（如MobileHomeParkStore、Crexi） ✅ 路径二：出售给机构买家/REIT/Fund 当MHP达到一定体量或持续稳定收益时，极具吸引力的买家是房地产投资信托（REIT）或专业基金。特点：要求较高运营标准（满租率、独立计表、少现金交易）目标回报率较低 → 给予更高估值（如5.5% CAP Rate）...

✅ 第八步：退出策略与估值提升的四种路径 - Mobile Home Park（MHP）作为现金流导向型资产，其核心优势不仅在于稳定租金回报，还在于通过主动运营实现估值提升、并最终实现退出变现。本节将系统介绍：投资人可选择的四种.....

07/20/2025

在签署购房合同（PSA）之后，尽职调查是确保交易安全、风险可控、资产真实的关键阶段。尤其在 Mobile Home Park（MHP）这类“运营型资产”中，很多问题只有通过系统尽调才能发现：租金虚高？运营混乱？非法占地？环保风险？一份完整的尽职调查，是所有成功收购MHP项目的必经环节。 🧩 尽调分为五大维度类别核心内容目的 1️⃣ 财务尽调租金收入、费用、欠款、税单等验证NOI与项目真实价值 2️⃣ 物理资产尽调基础设施、水电、路面、设施状况评估潜在维修成本与资本支出 3️⃣ 法律与产权尽调土地合法性、分区、租赁协议防止产权风险与法律纠纷 4️⃣ 环境尽调土壤污染、井水、化粪池等识别潜在环保责任或赔偿义务 5️⃣ 市场尽调周边MHP租金、空置率、需求趋势判断项目长期潜力与竞争力 1️⃣ 财务尽职调查目的：核实卖方提供的 NOI 是否真实，并判断收入可持续性。 📌 应获取文件清单：最近12–24个月的银行对账单每月租金明细（谁付了、谁欠款）运营成本明细（维修、垃圾、水电、物业税、保险等）所有合同与应收账款记录（如广告看板、额外存储）当前有效的租赁协议副本 ✔ 核心审核点：实际收款 vs 账面收入是否一致有无“现金租金”收取，导致收入虚高水电/垃圾费用是 landlord 还是 tenant 负责？物业税是否异常（如即将reassess） 2️⃣ 物理与基础设施尽调...

✅ 第五步：Mobile Home Park 尽职调查（Due Diligence）全流程指南 - 在签署购房合同（PSA）之后，尽职调查是确保交易安全、风险可控、资产真实的关键阶段。尤其在 Mobile Home Park（MHP）这类“运营型资产”中，很多问题只有通过系统...

07/19/2025

完成收购后，MHP投资的核心就进入到运营与增值阶段。相比传统多户住宅或商业地产，MHP的运营模型更稳定，但仍存在关键变数：管理效率、租户稳定性、费用控制，以及长期增值策略的执行。本节将系统拆解： MHP资产运营的核心组成提升现金流的五大路径增值空间的常见策略管理风险与避坑要点 🧱 一、MHP运营的核心组成要素成功运营一个MHP，需要关注五大基本结构：运营要素关键指标核心目标地块管理（Lots） Occupied vs. Vacant 提高使用率，优化收入结构租户管理（Tenants）收租率、续租率降低违约、稳定社区设施维护（Infrastructure）道路、照明、水电控制维修成本，提升租户满意度财务与合规 NOI、CAPEX计划、许可状态提高净营收、守住运营底线管理体系自管 vs 第三方控制人力成本，提升效率 💵 二、提升现金流的五种可执行路径 1. 合理调涨租金 MHP的租金通常处于“明显低于市场”的状态，租金上涨空间大。策略：逐年5%–10%有计划调涨，保持低于周边公寓市场租金50%以上实操：提前60天发出通知，结合社区改善同步执行风控：避免一次性大涨，控制流失率在可接受范围内（

✅ 第七步：如何成功运营与提升 Mobile Home Park 的现金流与价值 - 完成收购后，MHP投资的核心就进入到运营与增值阶段。相比传统多户住宅或商业地产，MHP的运营模型更稳定，但仍存在关键变数：管理效率、租户稳定性、费用控.....

07/18/2025

在选定市场、完成项目筛选并完成初步评估之后，下一步就是实现收购。对许多首次进入Mobile Home Park领域的投资人而言，融资是一个关键环节。相比传统地产投资，MHP项目的融资方式更具灵活性，也有更多结构化设计的空间。本节将介绍三种主流融资路径，并讲解在收购过程中如何提升交易完成的成功率。 🔑 三种常见融资方式 1. 商业地产贷款（Commercial Real Estate Loans）这是最标准、最普遍的融资路径，适用于运营成熟、有稳定现金流的园区。银行或信用合作社根据项目的运营能力而非借款人个人资产提供贷款。 ✔ 贷款结构：贷款比率（LTV）：65%–75% 年限：5–25年利率：浮动或固定，一般在 6–8%（视信用与市场而定）要求：最低60%入住率可验证的历史运营数据项目位于银行认可市场借款方需有一定的资产或运营背景 📌 适用情境：适用于中型以上的园区，项目数据完整，目标持有期限为5年以上的现金流导向型投资人。 2. 卖方融资（Seller Financing）在Mobile Home Park领域，卖方融资是一种广泛使用的融资工具，尤其适合中小型园区或首次收购人群。 ✔ 融资结构：卖家扮演贷款人角色投资人支付约10%–30%首付剩余部分通过每月本息分期还款条款可根据双方协商灵活设定：如无罚提前还款、气球期结构等 📌 优势：免去银行审查流程谈判周期短，收购速度快卖方可通过延迟收款实现资本利得税递延（税务优化） 📌 风险控制：需律师拟定正式贷款协议与担保合同进行产权调查，确保资产合法清晰 📌 适用情境：适合于拥有项目但不想一次性全额缴税的退休卖家，以及想快速进入市场的新投资人。 3. 合作收购（Joint Venture）...

✅ 第六步：如何融资并成功收购一座 Mobile Home Park（MHP） - 在选定市场、完成项目筛选并完成初步评估之后，下一步就是实现收购。对许多首次进入Mobile Home Park领域的投资人而言，融资是一个关键环节。相比传统地产投资，MHP.....

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10/22/2025

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