25/02/2015
Curso de Administração de Condomínios - Parte 4
Cobrança: calcanhar de aquiles dos condomínios.
5.7 Procedimentos de Cobrança
Negociação Amigável
A fim de evitar a impontualidade no pagamento das contribuições, a primeira providência que o condomínio deve adotar é uma campanha de conscientização e esclarecimento, no sentido de informá-lo sobre o débito pendente, e as conseqüências em caso de manutenção do estado de inadimplência. A negociação amigável ainda é a melhor forma de compor a dívida.
Se mesmo assim, o condômino não quitar a sua dívida, o caminho é prosseguir com o processo de cobrança, encaminhando a quota devida para a assessoria jurídica, a qual será acrescida de correção, multa, juros e honorários advocatícios. O prazo recomendado é de 30 dias após o vencimento, embora, muitos condomínios adotem outros prazos. Uma vez que o legislador reduziu a multa moratória, os encargos decorrentes da cobrança configuram uma forma de penalidade que tende a desestimular o devedor que deixa de pagar o condomínio.
Protesto
Outro procedimento extrajudicial é o protesto, forma de apresentação pública do título ao devedor (art. 1º da lei 9492/97), e tem o objetivo de provar a inadimplência e o descumprimento da obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. Caso o condomínio opte pelo protesto das quotas condominiais, deve discutir e deliberar em assembléia geral e incluir a sua previsão na convenção, pois protestos indevidos por erro quanto ao devedor ou débito, estão sujeitos a reparação civil por danos morais.
Serviço de Proteção ao Crédito
Nesse sentido, outra forma de coibir a inadimplência é a inscrição no serviço de proteção ao crédito (SPC). Deverá ser consultado o CDL para verificar as normas para inscrição do condômino inadimplente.
Entretanto, frisa-se que tal previsão deve constar expressamente na convenção do condomínio ou em ata de Assembléia que vote e aprove o registro de inadimplentes no SPC, pois, da mesma forma que o protesto, inscrições indevidas estarão sujeitas a reparações civis.
Arbitragem
A Arbitragem é uma alternativa moderna para a solução de litígios entre condôminos, condomínio e terceiros. Seus dispositivos legais estão previstos na Lei 9.307/96. As partes têm de concordar em solucionar a questão por meio de mediadores, chamados de árbitros. A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo. Os custos são baixos e calculados sobre o valor da controvérsia. Além disso, não há necessidade de advogado, economizando-se em honorários advocatícios, custas processuais, deslocamentos, perícias, etc. O prazo máximo para a sentença, caso não tenha sido estipulado entre as partes, é de 180 dias, a contar da instituição da arbitragem. Contra a sentença não há recurso. As partes somente poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis.
Ações Judiciais
Por fim, o procedimento judicial próprio, para a cobrança de cotas condominiais em atraso, é a ação de cobrança, que inicia por um processo de conhecimento que antecede a execução, na qual o condomínio postula uma condenação do devedor a pagar seu débito com o condomínio e oportuniza a ampla defesa e o recurso. O ônus da prova é do devedor, o qual tem que comprovar os efetivos pagamentos. Ao final, proferida a sentença condenatória, esta se constitui em título executivo judicial para, no caso de inadimplemento da dívida, seja dado prosseguimento na execução do débito. Neste tipo de procedimento, o condomínio estará sujeito ao devido processo legal, cujos trâmites são morosos, e, conseqüentemente, prejudicam a arrecadação do condomínio e causam descontentamento dos demais condôminos adimplentes.
No processo de execução, a requerimento do credor (condomínio) o devedor é chamado a juízo não para se defender, e sim para cumprir a obrigação, ou nomear bens a penhora, que será objeto de avaliação, arrematação em hasta pública e, finalmente, o pagamento do débito ao condomínio.
Uma questão controvertida é a procura do Juizado Especial Cível (JEC) – Lei 9.099/95, para a cobrança de quotas condominiais. De acordo com o dispositivo legal, somente podem fazer parte do pólo ativo (autor) as pessoas físicas ( § 1º do art. 8º da Lei 9.099/95). Ou seja, pessoas jurídicas somente podem figurar no pólo passivo (réu), respeitadas as exceções legais. A questão é que o condomínio não é pessoa jurídica nem pessoa física, gerando grande polêmica. Em grau de recurso, a jurisprudência tem se firmado pela extinção do processo sem julgamento do mérito. Portanto, a pretensão de economizar com custas e honorários advocatícios pode agravar o problema da inadimplência, pois até uma decisão final se passaram meses e o condomínio terá de ajuizar nova demanda.
Advogado, administrador, professor do curso de Administração Condominial da FA.RS e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico
