Ajumex Llars

12/07/2025

El Codi Civil de Catalunya regula el règim de la propietat horitzontal en el seu article 553. En el subarticle 553-5 estableix el que s'anomena l'afecció real. Això significa que la propietat privada (amb independència de qui sigui el propietari) és la que respon dels imports que es deguin de l'any en curs i dels quatre anys anteriors. Això assegura el cobrament del crèdit a la comunitat.

Inclou tant les despeses comunes ordinàries o extraordinàries, com les del fons de reserva.

Per tant, encara que siguin despeses de l'anterior titular, el nou adquirent haurà de liquidar les possibles despeses pendents d'aquest període, atès que en cas d'impagament la comunitat podria embargar directament la propietat privada (és el is el que està “afectat” pel deute). El nou adquirent respondrà dels deutes de l’anualitat en curs i de les 3 anteriors.

Per això la llei obliga que en el moment d’atorgament de l’escriptura de compra-venda, s’aporti un certificat de la Comunitat d’estar al corrent de pagament, o del deute existent, el que ajudarà al comprador, en cas que hi hagi deutes, a rebaixar del preu de venda, les quantitat endeutades. Únicament es podrà atorgar escriptura sense aquest certificat, si el comprador exonera al venedor de la seva aportació.

Si el nou propietari ha pagat el deute, el pot reclamar per la seva banda a l'anterior titular totes aquestes despeses.

18/04/2025

ℹ La nova Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servi Públic de Justícia, que ha entrat en vigor el passat 3 d’abril, ha comportat la modificació de l’article 795 de la Llei d’Enjudiciament Criminal, el que permet incloure dins el procediment d’enjudiciament ràpid els delictes d’aplanament de morada (quan hi viu el propietari) i d’usurpació (quan no hi viu). Aquesta modificació permet agilitzar els procediments de desallotjament dels okupes.

➡ En primer lloc matisar que s’entén per ocupació il·legal. És aquella entrada en una vivienda aliena sense permís del propietari i que mai ha tingut un contracte ni autorització per residir-hi.

⚠ S’ha de fer l’aclariment que tot això no serà d’aplicació als procediments contra un inquilí que no paga el lloguer, on es seguirà un procediment de desnonament per impagament.

Així doncs, el procediment per acabar amb els okupes consistirà en un judici ràpid, que permetrà que en 48 hores estigui finalitzat el procediment i el propietari recuperi la seva propietat. Tot això sempre que es compleixin uns requisits com són: la comprovació de que el denunciant és el propietari i que la vivienda està ocupada sense contracte ni autorització i que l’ocupant no pot acreditar el seu dret de permanència, així com: que hi hagi intervingut la policia, que hi hagi proves clares com ara testimonis i l’acusat hagi estat identificat. Tot això sense impedir que el propietari recuperi la vivienda des del començament del procediment.

Amb aquest procediment s’ha de sumar la possibilitat que han donat les darreres sentències que consideren legal el tall dels subministraments per les empreses subministradores (mai per compte propi del propietari) sempre que s’acrediti l’ocupació.

07/04/2025

ℹ El Tribunal Constitucional ha avalat la Llei catalana de mesures urgents sobre el règim urbanístic d’habitatges d’ús turístic (Decret Llei 3/2023).

La sentència conclou que la Llei no vulnera els límits de la Propietat privada.

La Llei limita l’atorgament de noves llicències de pisos turístics i fa necessària la sol·licitud de llicència, per aquesta activitat, que tindrà una durada de 5 anys, passats els quals s’haurà de demanar renovació de la mateixa.

Així mateix el Tribunal Constitucional estableix una moratòria de 5 anys d’aplicació de la Llei per aquells pisos que estiguessin degudament habilitats a l’efecte en el moment d’entrada en vigor de la Llei.

Aquesta necessitat de sol·licitud de llicència serà necessària en 262 municipis de Catalunya. Podeu accedir al llistat en aquest link:
🔗 https://portaljuridic.gencat.cat/ca/document-del-pjur/documentId=971523 #1941576

Igualment recordem, que pel que fa a les comunitats de propietaris, la comunitat que ja compti amb uns estatuts, requerirà del vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris (que alhora representin les 4/5 parts de les quotes de participació) per modificar els estatuts i incloure la prohibició d’establiment de pisos turístics en l’edifici.

02/04/2025

15/03/2025

Cada propietari està obligat a pagar les quotes mensuals o quantitats que la comunitat aprovi. Aquestes quantitats serveixen per sufragar les despeses comunes i extraordinàries que es vagin produint durant l’any, però és possible que les quantitats pagades superin les despeses.

⚠ Que passa llavors amb el saldo que a pagat de més cada vivienda?

Mentre es formi part de la comunitat aquests saldos romandran al fons de la mateixa, si no és que tota la comunitat aprova repartir els imports que hi hagi al compte de la comunitat (suggerint que si es reparteixen quantitats es quedi depositat al banc, al menys l’import de reserva obligatori, ja que la comunitat ha de poder fer front a imprevistos).

S’ha de tenir en compte que la Llei marca que l’obligat al pagament és l’immoble (i es paga a través del seu propietari). Per aquesta mateixa raó, quan es transmet una vivienda/plaça d’aparcament, etc … i té deutes pendents, si no respon el propietari anterior, es pot anar contra el nou propietari, perquè, com hem dit, el que respon dels pagaments és l’immoble.

Pel que fa al moment de la venda de l’immoble, si el propietari demana la recuperació del seu fons, la Comunitat no està obligada a retornar cap quantitat. El saldo ingressat per aquell immoble, passa al següent propietari del mateix immoble. La Llei no marca que es puguin fer liquidacions/devolucions individuals a favor d’un sol immoble.

11/01/2025

ℹ El Tribunal Suprem ha dictat dues sentències en les que ratifica la prohibició de destinar els habitatges a apartaments turístics en les comunitats de propietaris on els seus estatuts tinguin prevista la prohibició expressament.

El Tribunal considera que el lloguer d’allotjaments per motius turístics (destinat a turistes) o vacionals (ocupats de forma ocasional) es tracta d’una activitat econòmica.

Així mateix, ha tancat la polèmica entre prohibir i limitar, igualant el seu significat.

⚠ Aquest estatuts han d’estar inscrits en el Registre de la Propietat.

La comunitat que ja compti amb uns estatuts, requerirà del vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris (que alhora representin les 4/5 parts de les quotes de participació) per modificar els estatuts i incloure la prohibició.

20/12/2024

24/09/2024

La Llei de Propietat Horitzontal estableix que el secretari de la junta de propietaris ha de redactar un acta on indicarà: data i hora, ordre del dia, relació de morosos i d’assistents, i acords adoptats amb el resultat de la seva votació.

Aquesta acta es transcriurà en un llibre d’actes i haurà de ser enviada a tots els propietaris, tant sigui per correu postal o electrònic, amb les garanties de la seva recepció.

Els acords de la Junta es poden impugnar judicialment en els casos previstos per l’article 553-31 Llei de Propietat Horitzontal en el termini de 3 mesos (si són contraris als interessos de la comunitat o un dels propietaris) o 1 any (si són acords contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts). Per tant, transcorregut aquest termini, sense impugnacions, s’entén que els acords es troben aprovats per tots els veïns.

S’ha de manifestar que els acords de la Junta són executius des del moment de la seva aprovació.

El punt que es posa en moltes convocatòries sobre “aprovació de l’acta de la sessió anterior”, no seria necessari de ser posat, perquè tots els propietaris tenen coneixement de l’acta amb anterioritat. Si és així i hi consta i es vota, el que s’està aprovant és el seu redactat, però no cap acord. Si les actes s’haguessin d’aprovar en la junta següent, els acords, per exemple, no es podrien executar fins la propera junta, i, normalment, és una a l’any, quedant en l’aire acords com l’elecció de càrrecs, etc...

03/08/2024

⚠ En primer lloc tenir molt clar que els acords adoptats en Junta, vinculen a tots els veïns, fins i tot als dissidents. Ja que el vot de la majoria és el que preval en els acords.

No obstant, els propietaris poden negar-se a satisfer les despeses per a sufragar les noves instal·lacions o nous serveix que no siguin exigibles segons la llei. Es dir, s’ha de recalcar que un propietari no es pot negar a pagar el cost que suposi qualsevol obra de la comunitat, per l’únic fet de votar en contra. Si l’obra és obligada per llei, com pot ser l’adequació de l’ascensor (ja vam publicar article sobre la nova ITC establerta per Llei), o s’ha de reparar la coberta de l’edifici o qualsevol element comú (art. 553-44 del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya estableix que la comunitat ha de conservar els elements comuns de manera que compleixin les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’estanqueïtat, etc…), llavors el propietari no es pot negar a pagar.

☑️ Per tant, sols es podrà negar a pagar quan siguin instal·lacions o serveis NOUS i el seu pressupost sigui superior a la quarta part del pressupost anual vigent, un cop descomptades subvencions o ajuts rebuts. I el propietari nomes podrà gaudir de les instal·lacions si satisfà l’import de la despesa i del manteniment.

Art. 55-30 del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya

04/07/2024

ℹ El passat 30 de juny va ser l'últim dia de la tarifa regulada per a les comunitats de veïns (TUR Veïnal). A partir de l'1 de juliol, les comunitats que no hagin canviat el contracte amb alguna comercialitzadora que operi en el mercat lliure i mantinguin el contracte amb la comercialitzadora de la tarifa TUR, han de canviar de companyia en el termini màxim d'un mes, el temps que la comercialitzadora està obligada a mantenir-los el subministrament.

⚠️ Durant aquest termini d'un mes, a l'energia que consumeixin se li aplicarà un recàrrec del 20% en el cost de l'energia.

20/06/2024

El càrrec de President de la Comunitat no és una tasca molt agradable. S’ha de vetllar per a que tot funcioni i rebre les queixes i problemes que plantegen els veïns. Qui no s’ha plantejat rebutjar el nomenament?.

Doncs la Llei de la Propietat Horitzontal (art. 553.15.5) deixa molt clar que “l’exercici del càrrec és obligatori”, solament acceptant motius d’excusa molt fonamentats per a no ser elegit (com poden ser malaltia, edat, etc …).

La designació acostuma a ser per torn rotatori o, com diu la Llei, ho seran aquells que no hagin exercit cap cop el càrrec.

El càrrec de President ha de recaure sobre un propietari i no és remunerat.

07/06/2024

El dia 1 de juliol de 2024 entrarà en vigor la nova instrucció per a les inspeccions dels Ascensors (ITC) regulat en el Reial Decret 355/2024, de 2 d’abril. A partir d’aquesta data i d’acord amb l’establert, les entitats inspectores podran exigir reformes a les comunitats en el seu ascensor.
Aquestes reformes poden anar des de posar una cèl·lula fotoelèctrica de dalt baix de tota la porta, instal·lació de comunicació en cabina, modificació del contrapès, les guies, la càrrega que suporta l’ascensor, instal·lació de portes accessibles, etc … al igual que exigirà tenir un manual de funcionament a mà.

Com altra normativa , hi haurà supòsits que s’hauran de valorar per tenir en compte el cost i la possibilitat de fer-ho o no.

Totes les empreses mantenidores dels Ascensors els aniran informant de les possibles modificacions a realitzar, ja que en el supòsit que la ITC detecti defectes greus, es té la potestat de deixar fora de servei l’ascensor.

Es recomanable si tenen que passar la ITC aquest any, que la sol·licitin abans del dia 1 d’juliol (sempre és la comunitat la que ho ha de sol·licitar). Amb això aconseguiran una pròrroga de temps per afrontar les reformes.