22/08/2017
晨早新聞☀
蔡志明確認九龍城廣場售內地買家
「玩具大王」蔡志明或有關人士落實以50億元沽出九龍城廣場，新買家亦揭盅，市場消息指出，項目由內地買家楊立君、余順輝或相關人士買入，楊氏為富元地產控股高層。
持貨9年 帳賺逾35億
本報昨向蔡志明查詢詳情，並獲確認上述商場成交，他並表示，已完成九龍城廣場的交易手續，新買家是一組內地人，自己與買家只見過一、兩次面，楊、余是其中的兩名買家，於內地經營房地產及超市等業務，相信未來會在九龍城廣場開設旗艦店。
據了解，富元地產控股前身為中山大南集團，現時業務涵蓋金融、投資、房地產開發、餐飲娛樂及酒店服務業等，是中山的大型民企之一。
資料顯示，九龍城廣場共10層，總樓面約64萬方呎，蔡氏於○八年斥約14.8億元向當時的摩根士丹利等購入，持有至今九年，期間曾裝修，出租率高達100%，是次轉售帳面獲利逾35億元。至於商場前業主於○八年初曾向城規會提出改劃作住宅申請，當時擬建3幢23層高的住宅。
蔡志明續指出，是次沽出九龍城廣場之後，暫未打算購入其他香港商場項目，而最近主要投資為買入澳洲商廈項目。據了解，蔡氏於月前斥資近20億港元，購入位於澳洲的悉尼交易中心全幢商廈。
中環大道中巨鋪1.3億將售
科達持貨34年
近期鋪位交投暢旺，投資者紛趁勢放售，由科達地產持有中環皇后大道中地庫巨鋪，獲準買家以1.3億元洽購至尾聲，料短期內易手。
上址為中環皇后大道中58至62號振邦大廈地庫，面積約4000方呎，以準買家出價1.3億元洽購，平均呎價3.25萬元，市場消息指，物業將以交吉交易。上址面積大，屬中環區罕有巨鋪，物業曾於2013年由一家名為The Boss食肆承租，當時月租38萬元，年前已遷出，鋪位一直空置。
翻查資料，該鋪位早年的舊租客則為味千拉麵。科達地產於1983年4月以1000萬元購入上址，假如落實成交，帳面獲利1.2億元，物業升值12倍。
紅磡鋪846萬易手
盛匯商舖基金創辦人李根興購入紅磡馬頭圍道找換店鋪位，作價846萬元，回報約4.3厘。李根興表示，上述為馬頭圍道80號嘉朗豪庭地下2號鋪，建築面積200方呎，原業主開價1100萬元，最終減價254萬元成交，減幅23%，買賣公司交易，慳稅7.5%，現址永盛找換店，月租3萬元，回報4.3厘。上手業主於2012年4月以680萬元買入，持貨逾5年，帳面獲利166萬元，物業升值24%。
他形容，該鋪位門闊約20呎，深10呎，高約18呎，位處紅磡廣場及商業中心對面，近青州街交界。他又說，自上年7月，他重新買家，上址屬第14間，現時目標為「月月買鋪」。
市場消息指，由安祖高頓基金及興勝創建持有的上環皇后大道中338號的338Apartment，將推出招標，面積約5.2萬方呎，資料顯示，該座物業於1995年落成，前身為新北江大廈，為商廈用途，內地財團於2002年購入後，隨即改裝成服務式住宅，不過，項目仍可改裝變回商廈用途。
萊坊發言人表示，荃灣青山公路荃灣段210號富華中心1樓5號、6號鋪及3號儲物房商鋪標售，該物業實用面積約3912方呎，現址為銀行，租用多年，以現狀及連約出售，現時每年收租1500萬元，市場料回報約2%。該物業毗鄰多個大型屋苑，截標日期2017年9月19日。
屯門商廈呎價二千六
另外，屯門富益商業大廈一籃子物業，以及七個車位，以四千六百萬元沽出，該批物業面積約一萬七千四百七十方呎，呎價僅約二千六百三十三元，新買家為資深投資者羅守輝旗下Toyo Mall。
電訊商高價搶租 撑一綫區舖
電訊公司一向屬於承租力極強的行業，而且主要吸納人流鼎盛的一綫旺舖。近期市場連錄數宗電訊公司高價搶租的個案，租金動輒數以十萬元計，有助紓緩一綫地段舖租跌勢。
旺角屬於本地4大零售核心旺區之一，對於追求人流的電訊公司而言，可謂兵家必爭之地。
西洋菜南街全幢 月租100萬
市場消息透露，旺角西洋菜南街1L至1M號全幢，總面積約4,800平方呎，日前獲中移動以月租100萬元承租，呎租208元。
資料顯示，上址原本由周大福租用多年，每月租金約180萬元，惟近兩年零售轉差，奢侈品行業受衝擊最大，周大福於租約結束後不續租，舖位如今以每月100萬元租出，租金下跌44%。
區內代理指出，西洋菜南街地段有多間電訊商聚集，包括數碼通（00315）、電訊盈科（00008）均有承租地舖。翻查資料，上址早年由資深投資者吳金福購入並進行重建，於2014年落成，該舖的外形較同區一般物業新淨，故吸引電訊公司以高價承租。
其次，元朗大馬路元朗段177號地下，面積約1,050平方呎，獲電訊公司承租多年，早前以月租25萬元續租，呎租高達238元，可見電訊公司承租力極強。同區教育路8至16號地下D8號舖，面積約500平方呎，原本由電訊公司承租多年，近日被另一家電訊公司以月租9萬元搶租，呎租達180元。
北角850呎舖 11.5萬續租
至於港島區方面，北角英皇道近炮台山地鐵站一段英皇道，聚集不少電訊公司，例如英皇道442至456號地下5號舖，面積約850平方呎，早前以月租11.5萬元續租，呎租約135元。
業界人士指出，暑假是學生購買手提電話或申請電訊服務的高峰期，故近年電訊行業漸漸發展成季節性租舖，在暑期前相對活躍。不過，由於行業競爭激烈，加上零售市道回調，近一兩年電訊商的租金預算相對保守，對整體舖位租金的影響力大不如前。
手機配件店 主力承租細舖
除了電訊公司積極租舖外，相關手機配件的零售店租務也頗為活躍。
市場消息透露，旺角亞皆老街83號先達廣場地下G30號舖，面積約110平方呎，剛以約14.8萬元租出，呎租逾1,345元，屬於理想租金水平，據悉新租客以手機配件為主業。該舖的業主早於2007年以約1,050萬元購入，租金回報約17厘。
先達廣場地舖 呎租1345
其次，北角英皇道268至270號順利大廈地下B號舖，面積約400平方呎，日前獲手機配件專門店以月租10.5萬元承租，呎租263元。
業界人士指出，由於地舖租金昂貴，手機配件專門店利潤有限，故多數集中承租約200平方呎的迷你舖位，極少店舖會在逾千呎舖位開業。
啟德效應 新蒲崗工商物業看俏
德商業地以高價成交，加上區內住宅新盤多，人口增，可望帶動新蒲崗工商物業需求，前景理想。
東九龍近年發展迅速，商業氣氛提升，觀塘、九龍灣商廈及工廈呎價倍升，相比之下，新蒲崗物業相對低水，而隨着啟德發展區陸續有新項目推出，吸引財團漸注視新蒲崗。如早前新蒲崗爵祿街98號地下C號舖及一樓，總面積約3,062平方呎，獲資深投資者羅守輝以約4,500萬元承接，呎價約14,696元，連租約交易。物業現由銀行及釣魚用品店租用，每月總租金收入約93,500元，租金回報約2.5厘。
資料顯示，原業主為科達地產主席湯君明，於2009年以約1,500萬元購入舖位，是次易手帳面獲利約3,000萬元，物業於8年間升值2倍。
TG SQUARE招租 每呎50元起
另外，投資者看好前景，把大樓面舖位改裝成商場。3年前，電訊一代羅珠雄以7,500萬元，購入新蒲崗衍慶街2號地庫，總樓面達3萬平方呎，平均呎價僅約2,500元。羅氏因看好區內前景，決定斥4,000萬元將物業翻新成商場，命名為TG SQUARE。據悉，該項目連接區內主要街道爵祿街，亦因區內缺乏餐廳，故現商場進行招租，主力打造美食廣場，將分間成50至80個舖，每個舖位面積由500平方呎起，意向呎租約50元起，明年商場正式開幕。據了解，項目若全數租出，每月租金收入約200萬元。
除了商舖外，區內地廠亦獲留意，消息指，新蒲崗啟德工廠大廈2期地下B2室的地廠單位，面積1,200平方呎，以約2,200萬元易手，呎價18,333元。另外，財團亦看好前景，併購物業進行重建。新世界（00017）近3年收購的新蒲崗中溪工業大廈，早前成功以約3.5億元統一業權。發展商亦正收購比鄰的安隆工廠大廈，不排除日後合併重建。
物業造價低水 吸引財團注視
位於新蒲崗六合街9號的中溪工業大廈，早在2015年開始由新世界以2.38億元購入7至8成業權，其後開始逐步收購，包括在同年以3,188萬元收購1樓全層，以面積5,640平方呎計算，呎價約5,652元，只剩下一個地舖未能收購。據EPRC經濟地產庫資料顯示，中溪工業大廈地舖早前獲發展商以5,620萬元購入，合共以3.5億元統一業權，以項目總樓面約6.5萬平方呎計算，呎價約5,400元。
分析指，過往東九龍焦點集中在觀塘及九龍灣，因交通相對便利，而新蒲崗工商物業呈現低水。不過，啟德發展區陸續有新項目，住宅方面，區內多個新盤快推出，個別更即將入伙，區內人口肯定增加，而新蒲崗在位置上鄰近啟德，故預計新蒲崗消費人口上升。此外，啟德商業地王誕生，獲南豐以246億元購入，日後將興建地標商廈，相信啟德未來前景佳，料可帶動附近新蒲崗工商物業需求向上，故具一定投資價值。
四大勢力齊發功「車房街」變天
市場總有寶藏待發掘，1989年，大圍富嘉花園居屋鋪拆售，售價少於200萬，現時月租約17萬元，鋪位市值6800萬元！
10餘年前，西環堅尼地城科士街，聚集車房及回收公司，住戶特地改用另一邊出入，這條令人嫌棄的街道，現時對正港鐵站堅尼地城C出口，加上自成一角，變身蘇豪新蒲點。科士街只有3組物業，先施西環大廈、新盤浚、聯(德、興、發、安)舊樓，地鋪合共23個，在變天前，早有四大勢力獨具眼光進駐，用時間換金錢。
「遊戲機大王」梁衛南，於06年以2898萬，購入科士街6個鋪位（36號聯興新樓2個地鋪，38號聯發新樓地下A、B、C及D鋪），面積共約7500方呎，現址為餐廳Primavera、 Picnic on Forbes及Miss Saigon。月租共逾40萬元，回報16.5厘！而當年，每個車房月租僅1萬多元。
梁衛南與兄弟衛強，早於1980年，經營威利電子遊戲機，製造遊戲機外，在打機風氣極盛行的年代，於港九新界廣開機鋪，市佔率高逾70%。梁衛強最為人熟悉的，是與新世界創辦人鄭裕彤次子鄭家成，合作開設網上遊戲公司「Billybala」(霹靂啪喇控股)，並於2001年透過配售形式在創業板上市，惟股權於2004年易手。
237萬變2500萬
資深投資者楊渭生，於2005年初，以237萬元購入34號聯德新樓一個地鋪，4年後，於2010年再度出手，以2780萬購入36號聯興新樓A及B鋪，平均每個約1390萬元，較聯德新樓鋪價近6倍，可見臨界變天，鋪價升得快。現址日式食肆及美式酒吧。當年以237萬購入的鋪位，代理說，現時月入約6萬元，鋪值逾2500萬。
大鴻輝梁紹鴻亦於2005年，以7500萬購入科士街5個地鋪及一個地庫，（34號聯德新樓A至C鋪、40號聯安新樓A及B鋪），現時租予日式餐廳及食品店等，地庫為超市，無一空置。
目前，中環蘭桂坊鋪租每方呎150元至200元，西環鋪呎租約100元水平。科士街鋪位，於港鐵開通前陸續出租，呎租約50元水平，仍有可塑空間。
科士街接近球場側，有一幅百年的石牆樹，屬全港規模最大石牆樹，見證街道歷史，是投資老手以外，永恒的勢力。
西環鋪錄減價承租幅度4%至20%平均每呎約100元食肆紛進駐
西環鋪價曾因區內變天而起動，早在港鐵西港島通車前，鋪價大漲，連帶租金亦上升，惟租客承租力未能追得上，近期堅尼地城鋪連錄減價承租，幅度4%至20%，皆由飲食業進駐，平均呎租企穩100元水平，業界料未來鋪租走勢趨平穩。
早在港鐵西港島通車前，投資者紛看中區內大變天，鋪位買賣熱烈，為了回報追得上，業主亦大幅加租，考驗租戶能力。近期區內錄減租個案，市場消息透露，士美菲路12號地下A1號鋪，面積1000方呎，舊租客凱施餅店，月租12萬，新租客超傑點心專門店，月租9.5萬元，減幅20%，平均呎租95元。
點心店進駐士美菲路
美聯旺舖營業董事文國華表示，凱施餅店在卑路乍街買鋪自用，約滿遷出，鋪位空置後找到租客。他認為，區內鋪租逐漸企穩，近期，西環加多近街45號至55號1號鋪，地下800方呎，連400方呎入契天井，由進駐多年的食肆續租，每月9萬元，輕微減幅4%，平均每方呎113元。
加多近街鋪簽四年約
他續說，該家食肆於2014年進駐，月租7.5萬元，2016年加至9.38萬元，幅度25%，租客審慎，只簽一年續約，早前約滿，租金微調至每月9萬元，租客於是簽4年長約。
上址鋪位接近區外客聚集的科士街，惟位置未及科士街，人流需要走到科士街街尾，才轉入加多近街，加多近街西面為民居所在，包括西環及加惠臺等。
爹核士街鋪每呎110元
與加多近街平衡的爹核士街，過往不起眼，聚集車房及民生店鋪，惟近年，隨西餐廳和酒吧佔據科士街，趨勢延伸至爹核士街，爹核士街28至42號地下C鋪，今年5月承租，面積1000方呎，月租11萬元，租客海傍陳記餐廳，平均呎租110元。
爹核士街近年有新盤落成，包括去年入伙的恒地新盤浚，街道將繼續改變，其士國際於今年5月購入爹核士街1B號及1C號舊樓，作價2.28億元，樓高5層，總樓面9100方呎，現時月租51.65萬元，原業主銀盛集團，早已申請重建酒店，料提供70間客房。
文國華表示，士美菲路向來為民生地段，近年亦錄改變，士美菲路71至77號地下及低層地下，面積各約4000方呎及4200方呎，分別由國際學校、超市進駐，月租各18萬元及16.5萬元，鋪址前身護老院，租金肯定不及一拆二出租。
堅尼地城多條街道，包括科士街及海傍一帶，就像銅鑼灣的大坑，曾由不少車房盤踞，屬於老區，近轉型成酒吧食肆林立的新地標，基於有港鐵效應，該處發展迅速，逐漸變身中環蘭桂坊的蘇豪區，個別鋪位租金曾由2至3萬，升至10萬、8萬元，在急速上升後，出現調整，預期未來逐漸平穩。
先達驚現逾30吉舖
香港零售市況持續不景氣，舖位市場首當其衝，其中手機店林立的先達廣場出現多逾30個吉舖，更出現劈租六成個案。現時地舖平均呎價僅約6.5萬元，為○八年之後最低。市場希望盛傳的十周年版iPhone 8等推出可以「帶番旺個場」
多寶旺舖董事總經理陳志寶慨嘆稱，「旺角三大散貨商場，信和、旺中、先達，信和好啲，先達係冧得最快。執咗好多間手機零售舖，地舖同一樓多咗維修舖進駐。一樓舖亦多咗手機用品舖。」他續說，單看人流就知道，先達廣場舖位生意相對一○年至一四年最高峰時差了很多。近幾個月該商場租賃成交近乎零。
個別舖位租金勁劈六成
據了解，現時旺角先達廣場由地舖都樓上舖都有大批吉舖，業主面對現實劈租，面向大街的細面積地舖，舖租由月租5萬元，劈至2萬元成交，劈幅達六成，令場內租客嘩然。
該商場曾被譽為iPhone亞洲水貨集散中心。○七年該電話第一代面世，開始影響先達舖位成交價。數據顯示，一○年該商場地舖最值錢，該年G2舖及G3舖分別售6,200萬元。當中G2舖建築面積較細，僅106平方呎，呎價58萬元創歷史新高。
而該商場舖位成交宗數最多的年份也是一○年，有97宗，當時正值全新面貌的iPhone 4開售，亦是歷年公認最好炒的一款。
比較過去十年，該商場地舖平均成交呎價最高則為一四年，高近22萬元，即iPhone 6及iPhone 6 Plus推出時，第二高為一○年，約17萬元。這推斷出先達廣場舖位有價有市，某程度上也是受該電話銷情所帶挈。現時商場地舖平均買賣呎價只約6.5萬元，○八年時呎價約6.2萬元。
今年是iPhone開售十周年大日子，下月初，蘋果公司的年度秋季新品發布會上，焦點將會是宣布推出新iPhone的銷售詳情，當中包括iPhone 7s/7s Plus以及iPhone 8，先達的命運是否即將改寫？場內的手機維修專門店老闆謝先生指，「好難捱！大家都度緊、諗緊，有咩方法賺錢。維修都做唔掂，維修舖開咗咁多間，開得太多，都無咩好做。對iPhone 8有少少期望，希望出咗之後兩三個月，維修生意會多啲。」
店主寄望新iPhone救亡
過往多年，因出售iPhone在先達打響名堂的先達手機舖G-World店主劉志剛（Lo哥）稱，現時市場上未有太多該電話的消息，加上官方又未訂出售價，故暫未能預計它們會否「炒得起」。他續指，現時並未有客人向他預訂。至於會否大量入貨，他指，「如果入得到都會入啲，但如果冇貨都要靠收。」
Lo哥也希望新版iPhone推出後，可以「帶番旺個場」。至於會唔會「大賺一筆」，他就表示，要先確認來貨量，故現時不敢肯定。
