19/03/2025
Le Entrate chiudono alla cedolare secca per l’inquilino impresa
La Dre Toscana: la sentenza 12395/2024 è un precedente isolato
Imposte
di Luigi Lovecchio
18 Marzo 2025
L’agenzia delle Entrate non si adegua alla Cassazione sull’ammissibilità dell’opzione per la cedolare secca sugli affitti anche
quando l’inquilino è un’impresa. Con la risposta a interpello 911–7/2025 della Dre Toscana, si è addirittura dichiarata
inammissibile l’istanza perché la questione è stata già trattata da specifici precedenti di prassi. Quanto alla sentenza n.
12395/2024, con cui la Cassazione ha invece per la prima volta accolto la tesi dei contribuenti, le Entrate hanno osservato che
si tratta al momento di un precedente isolato.
La cedolare secca sugli affitti (articolo 3 del Dlgs 23/2011), che è un regime sostitutivo dell’Irpef e dell’imposta di bollo e di
registro sui contratti di locazione abitativa, non può essere applicata per le locazioni effettuate nell’esercizio d’impresa, arti o
professioni. Questa formulazione è stata sempre letta dall’agenzia delle Entrate come riferita tanto al locatore che
all’inquilino (circolare 26/E/2011). Ciò significa che se un privato affitta un appartamento, ad esempio, ad una banca che lo
destina a foresteria per i propri dipendenti, la locazione, seppure abitativa, non può fruire del regime in esame.
Questa tesi, già più volte sconfessata da molti giudici di merito, ha trovato una chiara smentita nella sentenza 12395/2024
della Cassazione. In tale pronuncia, la Corte ha rilevato che, poiché l’opzione per la cedolare è rimessa esclusivamente alla
decisione del locatore, l’ammissibilità della scelta non può dipendere da circostanze che sono estranee alla sua sfera
giuridica. Si pensi ad esempio al caso della locazione abitativa in favore di un ente non commerciale. Sempre secondo le
Entrate, in tale eventualità, la cedolare è ammessa se l’ente agisce nella sfera istituzionale, e non commerciale. Ma come può
il locatore accertarsi di tale circostanza?
Nella risposta a interpello, la Dre Toscana si limita a richiamare i propri precedenti di prassi in termini, citando, tra l’altro, la
previsione all’articolo 3, comma 6-bis, Dlgs 23/2011, a mente del quale è ammessa l’opzione per la cedolare per i contratti di
locazione stipulati con cooperative edilizie, «purché sub locate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni». Ne
deriverebbe, secondo la tesi dell’Ufficio, che, poiché la norma consente solo in via eccezionale l’applicazione della cedolare
alle società cooperative, la regola sarebbe l’esatto opposto e cioè l’inammissibilità del regime sostitutivo nei riguardi di
locazioni effettuate in favore di società. Ma la Cassazione ha osservato in proposito che la ratio della previsione suddetta è
quella di ammettere alla cedolare anche le sub locazioni, per loro natura, escluse dalla disciplina di favore.
A questo punto, è lecito attendersi che l’agenzia delle Entrate non sbloccherà la procedura di trasmissione del modello RLI,
per la registrazione dei contratti di affitto, continuando a impedirne l’effettuazione ogni qualvolta il codice fiscale
dell’inquilino coincide con la sua partita Iva. In questo modo però si impedisce di fatto ai contribuenti di far valere le proprie
ragioni davanti ai giudici. Occorrerebbe invece quantomeno prevedere dei meccanismi alternativi per far giungere comunque
al Fisco l’opzione per le locazioni con imprese.
