29/08/2025
🌞 Lorsque l’on parle d’évasion fiscale, le Luxembourg est souvent cité. Les clichés ont la vie dure… Pourtant, il existe une autre forme d’« évasion » bien plus concrète et prisée des résidents : l’« évasion » soleil. De plus en plus de Luxembourgeois rêvent en effet d’un pied-à-terre dans le sud, notamment dans le Sud de la France. Quels sont les attraits de cette région ? Quels points ne faut-il pas négliger et comment financer un tel projet ? Éléments de réponse.
❤️ Le Sud de la France : un choix de cœur
📊 La France est depuis des années la destination préférée des résidents Luxembourgeois. Selon le Statec, 20 % des voyages de loisirs ont pour destination l’Hexagone, et cela au moins depuis 1997. Certes, on ignore quelle région est la plus prisée, mais il est rare de croiser un résident luxembourgeois qui n’a pas été en Provence ou sur la Côte d’Azur.
🏖️ Certains ont même décidé d’y acheter un logement : pour le louer, y passer des vacances ou préparer une retraire paisible au soleil. « Le Sud de la France a tout pour plaire aux investisseurs luxembourgeois : un climat attrayant, des paysages sublimes et variés, une excellente connexion avec le Grand-Duché – pour rendre visite à la famille -, un marché immobilier assez stable et la possibilité de louer facilement son bien en location saisonnière. » déclare Nathacia Giovagnoli, conseillère en crédit immobilier pour Albalux Crédit et spécialiste du crédit et de l’achat immobilier transfrontaliers.
🌄 « Pour beaucoup, le Sud de la France est un choix du cœur. On y investit pour avoir un cadre de vie agréable pour préparer sa retraite ou diversifier son patrimoine à l’international », ajoute-elle.
Cette tendance reste bien réelle, mais elle a légèrement évolué ces trois dernières années, avec la hausse des taux et les incertitudes économiques. « Plus prudents, les acheteurs préfèrent soit reporter leur projet, soit choisir une région moins prisée et financièrement plus accessible, comme l’arrière-pays provençal ou le littoral occitan », explique Nathacia Giovagnoli.
💶 Selon les notaires de France, le prix moyen au m² oscille entre 4.500 et 6.500 € sur la Côte d’Azur, contre 3.000 à 4.500 € en Provence et parfois moins de 3.000 € dans l’arrière-pays. Des écarts de prix qui influencent fortement la stratégie d’achat.
📘 Quelles règles faut-il connaître avant d’acheter ?
🧭 Investir dans l’immobilier français nécessite d’en connaître les rouages, surtout en tant que résident luxembourgeois. Les dynamiques du marché et les règles ne sont pas les mêmes d’un pays à l’autre.
🧭 Avant même de chercher un bien, mieux vaut comprendre le marché local : est-il particulièrement tendu (beaucoup de demandes pour peu d’offres) ? Quel est le prix moyen au m2 ? Quelle localité peut offrir un bon rendement en cas de location ? Comment évolue la région en termes d’urbanisme ? « Chaque micro-marché a ses dynamiques : une maison dans le Var n’aura pas la même valorisation qu’un appartement à Perpignan ou Montpellier », prévient la conseillère Albalux Crédit.
🧾 Au-delà du prix d’acquisition, il faut prévoir les frais de notaire : environ 7 à 8 % pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un logement en VEFA. Ces frais sont souvent sous-estimés et doivent entrer dans le budget.
🏠 Une fois l’acquisition finalisée, les propriétaires devront payer la taxe foncière, applicable à tous les biens, et la taxe d’habitation (uniquement pour les résidences secondaires). Leur montant varie selon l’emplacement, la taille du logement et les équipements locaux.
💼 Si vous achetez pour louer (en meublé ou en saisonnier), les loyers seront imposables en France, même si vous êtes non-résident. La fiscalité peut vite devenir complexe. « Dans l’idéal, mieux vaut être accompagné par un expert », conseille Nathacia Giovagnoli.
🏛️ Enfin, certaines villes comme Marseille, Montpellier ou Bordeaux ont instauré un encadrement des loyers. Renseignez-vous aussi auprès de la mairie : votre bien peut être soumis à d’autres règles (loi littorale, PPRI…) pouvant limiter la construction, l’agrandissement ou l’aménagement.
🔧 Et si vous envisagez la location saisonnière, ne sous-estimez ni les frais annexes ni la gestion du bien.
💰 Comment financer son envie de « French Riviera » ?
📉 Financer un projet immobilier en tant que non-résident est compliqué. Sans un dossier solide et un plan de financement clair - surtout si le bien est destiné à la location -, votre rêve peut vite se transformer en parcours du combattant.
🧮 Comme pour tout achat immobilier, il faut d’abord évaluer sa capacité d’emprunt, « en intégrant déjà les frais de notaire. « Pour mettre toutes les chances de son côté, un apport personnel de 20 à 30 % du prix d’acquisition est un vrai plus », rapporte Nathacia Giovagnoli. « Cela réduit les frais d’assurance et rassure les banques ».
🏦 Mais vers quelle banque se tourner ?
📉 Une banque luxembourgeoise ? Plus simple en apparence : elle vous connaît déjà et peut garantir le crédit via votre patrimoine au Luxembourg (salaire, épargne, biens immobiliers). Certaines proposent des prêts transfrontaliers, souvent avec des taux intéressants, avec des taux parfois attrayants, mais elles sont très strictes, demandent un apport important et limitent la durée des prêts.
🇫🇷 Une banques française ? Habituée aux achats en France, elle maîtrise le système notarial, le marché et les assurances. Elle accorde des crédits sur de plus longues durées, avec généralement une hypothèque sur le bien acheté. « Pour un investissement locatif, elles exigent un apport de 20 à 30 % et demandent l’ouverture d’un compte. Mais pour l’achat d’une résidence principale – pour y passer sa retraite, par exemple – 10 % d’apport peuvent suffire », précise Nathacia Giovagnoli.
✅ Certes, un prêt français coûte parfois un peu plus cher, mais c’est la solution la plus simple, surtout pour un achat en France.
🤝 « L’essentiel, c’est d’être bien accompagné du début à la fin. Un agent immobilier local pour trouver le bien de vos rêves, un notaire français pour la signature et un courtier ou un banquier spécialisé dans le prêt international », conclut notre experte du crédit transfrontalier.
