27/08/2025
Mô hình bất động sản dưỡng lão (Nursing serviced apartment) là dạng bất động sản dòng tiền khá ổn định nếu chọn đúng vị trí và quản lý tốt. Để đầu tư hợp lý, nhà đầu tư nên xem xét theo các bước sau:
---
1. Xác định phân khúc loại hình bất động sản dưỡng lão mục tiêu
Khách dài hạn, yêu cầu dịch vụ tốt (nhân sự chăm sóc, cơ sở vật chất đầy đủ). Nhu cầu dịch vụ cao, từ 12–25 triệu/tháng/dịch vụ
Khách ngắn hạn, trong ngày/tuần. Giá dịch vụ (500k–1,8 triệu/ngày), cần quản lý như khách sạn.
---
2. Chọn vị trí
Gần trung tâm thành phố, khu đô thị mới, vị trí gần công viên cây xanh.
---
3. Quy mô & thiết kế
Diện tích nhà & đất: tối thiểu 150–300m², công suất thiết kế từ 20-30 phòng mới hiệu quả.
Diện tích phòng: 25–45m²/ phòng (khép kín, full nội thất cơ bản).
Tầng 1: sảnh lễ tân, khu dịch vụ chăm sóc điều dưỡng phục hồi chức năng, dịch vụ tiện ích y tế.
Từ tầng 2 trở lên: căn hộ lưu trú chăm sóc theo nhu cầu.
Mô hình thường hiệu quả nhất trong khung: 20–30 phòng.
---
4. Vốn đầu tư & dòng tiền
Suất đầu tư: khoảng 8–12 triệu/m² sàn xây dựng (không gồm đất).
Ví dụ: lô đất 200m², xây 7 tầng (≈1.200m² sàn). Tổng đầu tư xây dựng 12 tỷ.
Khai thác 30 căn phòng từ 30-60 khách, giá dịch vụ trung bình 12-25 triệu/khách/tháng → 360 triệu/tháng, ~4,5 tỷ/năm.
Sau khi trừ vận hành, khấu hao, lãi vay → lợi nhuận ròng khoảng 18–22%/năm trên tổng vốn đầu tư.
---
5. Hình thức khai thác
Tự vận hành: chủ động, nhưng cần bộ phận quản lý, lễ tân, điều dưỡng housekeeping.
Thuê đơn vị quản lý Kaigo Vietnam (công ty quản lý vận hành): trả phí 15–25% doanh thu, nhưng giảm gánh nặng vận hành.
Cho thuê sỉ: ký hợp đồng dài hạn với công ty Kaigo Vietnam. Dòng tiền ổn định nhưng lợi nhuận thấp hơn 10–15%.
---
6. Yếu tố thành công
1. Vị trí đúng khách thuê.
2. Thiết kế chuẩn, tối ưu diện tích.
3. Dịch vụ & quản lý chuyên nghiệp.
4. Tận dụng kênh Franchising, online để tăng lấp đầy.
5. Tài chính cân đối: tỷ lệ vay không quá 50% tổng vốn để tránh áp lực lãi vay.
---
Kaigo Franchise
Hotelmed.kaigovietnam.com